Vendre son bien immobilier loué en cours de bail

Vous pouvez être dans la situation où vous envisagez de vendre votre bien immobilier, alors que celui-ci est actuellement loué. Cette situation est tout à fait possible, mais elle obéit à certaines règles précises.

La vente d’un logement occupé implique de prendre en compte plusieurs élements : le bail en cours, les droits du locataire, ainsi que les délais et conditions légales qui encadrent la résiliation ou la poursuite de ce bail. Avant de mettre votre bien en vente, il est donc essentiel de bien comprendre ces règles afin d’éviter tout litige et de sécuriser votre transaction.

Un bien loué vide

Lorsqu’un logement est loué vide, le propriétaire peut tout à fait le mettre en vente. Et ceux même si le locataire occupe encore les lieux. Dans ce cas, le locataire n’a pas de droit de préemption. Il y a des des situations spécifiques où cela peut-être différent comme la mise en vente d’un immeuble entier. Il peut acheter le bien s’il le souhaite, mais il ne bénéficie pas d’une priorité d’achat.

En cas de vente, le bail se poursuit automatiquement avec le nouveau propriétaire. Ce dernier doit informer le locataire de ses coordonnées. Le locataire conserve donc tous ses droits et obligations, aux mêmes conditions que précédemment. Le dépôt de garantie devra être restitué par le nouvel acquéreur lors du départ du locataire. Par ailleurs la caution reste engagée, sauf si l’acte de cautionnement prévoit expressément le contraire.

Il y a la situation où le nouvel acquéreur souhaite habiter le logement ou le revendre. Dans ce cas, il doit respecter des délais précis avant de donner congé au locataire :

• • Congé pour habiter – Si le bail se termine dans les 2 ans suivant l’achat, le propriétaire peut donner congé à la fin du bail. Mais le congé ne prendra effet qu’après 2 ans révolus à compter de l’acte d’achat. Si le bail se termine plus de 2 ans après, le congé pourra être donné à la fin du bail en cours.

• • Congé pour vendre – Si le bail se termine dans les 3 ans suivant l’achat, le congé ne pourra être donné qu’à l’issue de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement. Si le bail se termine plus de 3 ans après, le congé pourra être donné à la fin du bail en cours.

Ces règles visent à protéger le locataire et à garantir une stabilité dans son occupation du logement.

Un bien loué meublé

Le propriétaire d’un logement meublé peut lui aussi vendre son bien en cours de bail. Toutefois, les règles diffèrent selon la nature du contrat signé avec le locataire.

• • Bail d’habitation meublé – Lors de la vente, le nouveau propriétaire doit transmettre ses coordonnées au locataire. Le bail se poursuit alors dans les mêmes conditions. Le nouvel acquéreur en fin de location devra restitué le dépôt de garantie. La caution reste tenue de son engagement, sauf stipulation contraire.

• • Bail mobilité – Plus spécifique, ce type de bail n’empêche pas la vente ou la cession du logement, même gratuitement, durant sa période de validité. Le nouveau propriétaire doit simplement informer le locataire de ses coordonnées, de son domicile ou siège social, ainsi que, le cas échéant, du nom et de l’adresse de l’agence immobilière en charge de la gestion. Dans tous les cas, le bail se poursuit jusqu’à son terme, sans modification des conditions pour le locataire.

Ainsi, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un bail mobilité, le locataire conserve sa jouissance du logement jusqu’à la fin prévue du contrat.

En définitive, un propriétaire peut donc vendre son bien immobilier même lorsqu’il est occupé. Mais il doit le faire dans le respect de conditions légales précises. Ces conditions varient selon que le logement est loué vide ou meublé, et selon la nature du bail en cours. Pour plus d’informations à ce sujet, rendez-vous ici. Chez Concept Immobilier, nous vous accompagnons dans la vente de votre bien dès maintenant !