Vendre son bien immobilier : les diagnostics à fournir

Avant de vendre une maison ou un appartement, le propriétaire doit fournir à l’acheteur un ensemble de documents techniques qui décrivent l’état du logement : les diagnostics immobiliers.

Ces diagnostics immobiliers ont pour but d’informer le futur acquéreur sur la performance du bien, les éventuels risques et la conformité des installations. Leur réalisation est une étape essentielle : elle garantit la transparence de la transaction et protège le vendeur de tout recours pour vice caché.

Tous ces documents sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique. Les obligations varient selon le type de bien – maison ou appartement –, son ancienneté et sa localisation.

L’état général du logement et sa performance énergétique

L’un des diagnostics les plus connus est le diagnostic de performance énergétique (DPE). Obligatoire pour tous les logements mis en vente, il indique la consommation d’énergie du bien et son impact environnemental, sur une échelle de A à G. Pour les maisons, il s’applique dès que la surface de plancher atteint 50 m². Pour les appartements, il est systématique, quelle que soit la surface. Valable dix ans, il peut être révisé après des travaux modifiant la performance énergétique.

Dans certains cas, les maisons individuelles classées en E, F ou G doivent également faire l’objet d’un audit énergétique. Ce document va plus loin que le DPE : il identifie les travaux à réaliser pour améliorer l’efficacité énergétique du logement. Les appartements ne sont concernés que si la copropriété entière est vendue.

L’état général d’un bien dépend aussi des matériaux utilisés. Deux diagnostics sont ici essentiels :

• • – Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est exigé pour tout logement construit avant 1949. Il permet de vérifier la présence éventuelle de plomb dans les peintures anciennes, dangereuses pour la santé. En l’absence de plomb, le diagnostic est valable indéfiniment ; s’il y en a, il doit être renouvelé chaque année jusqu’à suppression du risque.

• • – Le diagnostic amiante, quant à lui, concerne tous les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997. Il repère la présence d’amiante dans les matériaux de construction et, le cas échéant, impose un suivi ou des travaux.

Les installations techniques et sanitaires

Les installations du logement doivent, elles aussi, être contrôlées pour garantir la sécurité des occupants. Dès lors, différents diagnostics sont à réaliser et à fournir :

• • – Un diagnostic électricité est requis lorsque l’installation a plus de quinze ans. Il vise à détecter les anomalies susceptibles de provoquer un incendie ou une électrocution. Le diagnostic gaz, soumis à la même règle, concerne les logements raccordés au gaz naturel. Le professionnel vérifie alors les appareils, les conduits et la ventilation. Ces deux diagnostics sont valables trois ans et s’appliquent aussi bien aux maisons qu’aux appartements.

• • – Le diagnostic assainissement des eaux usées est également demandé. Il concerne uniquement les logements non raccordés au tout-à-l’égout, équipés d’un système d’assainissement individuel (fosse septique, microstation, etc.). Il s’applique donc principalement aux maisons, notamment en milieu rural. Les appartements, le plus souvent raccordés à un réseau collectif, ne sont concernés que dans certaines communes où un arrêté municipal le prévoit.

Les risques liés à l’environnement du bien

Un logement ne se limite pas à ses murs. Son environnement peut aussi présenter certains risques :

• • – Le diagnostic termites est obligatoire pour les biens situés dans des zones déclarées infestées ou susceptibles de l’être par arrêté préfectoral. Il s’applique aussi bien aux maisons qu’aux appartements. Il doit être réalisé moins de six mois avant la vente, car la situation peut rapidement évoluer.

• • – Dans certaines régions, la présence possible de mérule, un champignon qui attaque les boiseries, doit être mentionnée dans la promesse ou l’acte de vente. Même s’il ne s’agit pas d’un diagnostic formel, cette information est obligatoire dès lors que le bien se situe dans une zone identifiée à risque.

• • – L’état des risques naturels et environnementaux est également incontournable. Il regroupe l’ensemble des informations relatives aux risques naturels (inondations, séismes, mouvements de terrain), technologiques ou liés à la pollution des sols. Ce document, valable six mois, concerne tous les logements, qu’ils soient neufs ou anciens.

• • – Enfin, certains biens doivent comporter un diagnostic Bruit lorsque le logement est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports. Il précise le niveau sonore auquel le bien est soumis et permet à l’acquéreur d’en tenir compte avant l’achat.

Le carnet d’information du logement

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, tout logement neuf ou ayant fait l’objet de travaux de rénovation importants doit disposer d’un carnet d’information du logement (CIL). Ce document est applicable aussi bien aux maisons qu’aux appartements. Il rassemble les informations techniques du bien, les matériaux utilisés et les éventuels travaux réalisés. Il permet d’assurer un meilleur suivi de la performance énergétique et de faciliter les futures interventions sur le bâtiment.

En définitive, les diagnostics immobiliers constituent une étape incontournable dans la vente d’un bien. Ils garantissent à l’acheteur une information complète et vérifiée, et permettent au vendeur de sécuriser juridiquement sa transaction. En regroupant l’ensemble de ces documents dans le dossier de diagnostic technique (DDT), le propriétaire montre sa transparence et valorise son bien, tout en respectant la réglementation en vigueur. Pour plus d’informations à ce sujet, rendez-vous ici. Chez Concept Immobilier, nous vous accompagnons dans la vente de votre bien dès maintenant !